준주택제도 도입방안

□ 준주택은 1～2인 가구 및 고령화 가구를 위해 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 등 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설들에 대해 주택기금 지원, 건축기준 완화 등을 통해 공급이 활성화 될 것으로 기대되며,

 ㅇ 이들 시설에 대해 화재․소음 등 안전에 대한 기준을 강화하여 주거환경을 개선해 나갈 예정이다

□ 「준주택 제도」는 ① 사실상의 주거시설로 쓰이는 오피스텔, 노인복지주택 등을 준주택으로 정의하고,   

 ② 건축법상 용도를 현행대로 유지하고, 사업추진이 용이하도록 건축법상 인․허가 절차를 적용할 예정이다.

   - 건축법시행령 별표 1(용도별 건축물 종류)의 용도를 현행대로 적용

    ※ 오피스텔 : 업무 시설 ,     노인복지주택 : 노유자시설

      고시원 : 1,000㎡ 미만은 근린생활시설 , 1,000㎡이상은 숙박시설

 ③ 다만, 주거환경을 개선하고 화재 등으로부터 인명을 보호하기 위해 안전·피난·소음 기준은 강화할 예정이다.    

    * 세대간 경계벽 및 주택외 시설과의 벽은 내화구조로 설치

    * 채광 및 통풍이 원활하도록 40m이내마다 1개소 이상 개구부 설치

    * 각 세대 전용면적의 1/20이상 환기창 설치

    * 소음에 관한 기준은 주택 건설기준을 적용하여 경량충격음 58dB, 중량 충격음 50dB 이하로 적용

□ 준주택 공급의 활성화를 위해서

① 주택기금에서 도시형 생활주택 수준^*으로 건설비를 지원하고,

   * 현재 도시형 생활주택은 건축비의 50%를 기금에서 지원

    ․ 원룸․기숙사형 주택의 경우 : 최고 2,400만원(30㎡) 금리 연 5%, 3년거치 17년 상환

 ② 기존 고시원․ 도심 오피스․근린상가 등을 개량하는 경우에도 주택기금을 지원하는 방안을 검토하고 있다.

 ③ 역세권, 대학가, 산업단지, 오피스 밀집지역 등 1～2인 가구의 주거 수요가 많은 상업․준공업지역 등에 건축이 가능하도록 용도지역을 확대하는 방안과

 ④ 오피스텔의 욕실면적 제한 폐지, 바닥난방 규제(85㎡ 초과) 폐지 등 주택업계에서 제기하고 있는 활성화 방안에 대해서도 이번 공청회를 통해 의견수렴이 이루어 질 것으로 기대하고 있다.

□ 국토해양부는 이번 준주택 제도 도입방안 공청회를 마친 후, 주택법 개정(안)을 마련하여 4월 임시국회에서 주택법 개정을 추진하고,

 ㅇ 하위법령 입법도 조속히 추진하여 금년 상반기내에 준주택 제도를 도입하여 시행할 계획이다.

1. 준주택제도 도입방안 공청회 계획

□ 행사개요

 ㅇ 일시 : '10. 1. 29(금) 14:00∼17:00

 ㅇ 장소 : 건설회관(서울 강남 소재)

 ㅇ 주관 : 한국토지주택공사

 ㅇ 참석자 : 주택설계․건설․감리자, 임대사업자 등 약 150명  

  - 발표자 : 윤영호(한국토지주택연구원 선임연구위원)

     ※ 1부 사회 및 축사는 국토부 주관(축사 : 주택정책관)

□ 발표내용

 ㅇ 준주택 도입의 필요성

  - 인구 및 가구구조의 변화(1～2인용 및 고령자용 가구)  

 ㅇ 준주택의 개념 및 유형 분류

  - 준주택의 정의 및 도입 유형의 구체화

 ㅇ 준주택 제도도입 및 활성화 방안

  - 제도도입 방향 및 활성화를 위한 제도 및 법령개선

 ㅇ 결론 및 쟁점사항

  - 파급 및 기대효과, 활용방안과 쟁점관련 의견수렴 등  

□ 토론계획

 ㅇ 사회자 : 최찬환(서울 시립대 건축학과 교수)

 ㅇ 토론자(총 8명)

    윤혁경(에이엔유 건축사사무소 대표), 장규호(한국경제 차장), 이재훈(단국대 건축학과 교수), 박환용(경원대 도시계획학과 교수), 조주현(건국대 부동산학과 교수), 강찬희(롯데건설 상무이사), 국토부 주택건설공급과장, 서울시 주택건설과장

2. 준주택 제도 도입방안 참고자료

■ 1～2인 가구 현황

 □ ‘05년 현재(센서스 기준) 1～2인가구는 전체 가구(15,887천)의 42.1%인 670만가구가 존재 ('08년 714만가구로 추정)

    * 1～2인가구 : ('85)1,836천가구 → ('95) 3,827천 → ('05) 6,692천

    * 65㎡이하 주택재고비율 : ('85) 53% → ('95) 42% → ('05) 40%

  ※ 일본의 경우 '00년 국세조사결과 1인가구 1,100만(전가구의 25%) → '20년 전가구의 30% 예상

 ㅇ 특히, 독신․고령화 등으로 1인가구가 지속적으로 증가하여 전체 가구의 20% 수준(317만 가구)에 달함

   * 평균초혼연령(세) : 男 '00년 29.3→'05년 30.9, 女 '00년 26.5→'05년 27.7

   * 이혼 건수 : '95년 68천건 → '00년 112천 → '07년 125천

   * 65세 인구비율 : '05년 8.9% → '20년 15.6%('18년 고령사회 진입)

 □ ‘95～'05년간 3인가구는 3.2% 증가하였고, 4인이상가구는 9% 감소한 반면(3인이상가구 비율 : '95년 70.4%→'05년 59.3%),

 ㅇ 동 기간 중 1～2인가구는 74.9% 증가(1～2인가구 비율 : '95년 28.6%→'05년 42.2%) 하였고, 이 중 1인가구는 93% 증가

 □ 이러한 추세는 앞으로도 지속되어 ‘20년에는 1～2인가구가 895만 가구(전체 가구의 47.1%)에 이를 전망(1인가구는 411만)

■ 소형주택 공급 현황

 □ 1인가구가 주로 거주하는 소형주택(60㎡ 이하) 건설비율 감소(‘01년 41.7% → ‘09년 24.9%)

 ㅇ반면, 동 기간 중·대형 주택(85㎡ 초과) 건설비율은 크게 증가 (‘00년 21.7% → ‘09년 33.7%)

 □ 32㎡이하 주택재고는 전체의 2.0%에 불과

3. 준주택제도 도입관련 Q&A

Q1. 쪽방, 비닐하우스도 준주택에 포함되는지

□ 준주택은 사실상 주거용 시설로서 최소한의 인간다운 거주가 가능한 시설이 대상이므로,

 ㅇ 오피스텔, 노인복지주택, 고시원 등 건축법상 규정 시설을 대상으로 안전․피난․소음 등 최소한의 기준을 적용할 계획임

 ㅇ 따라서, 구분소유와 최소한의 인간다운 거주가 어려운 쪽방, 비닐하우스 등의 시설은 대상에서 제외하였음

Q2. 준주택의 건축법상 건축물 용도는 무엇인지

□ 준주택은 사실상 주거시설로서 인명과 관련된 안전기준을 강화하기 위해 ｢주택법｣에 개념을 규정하였으나,

 ㅇ 준주택에 포함하더라도 용도가 달라지는 것은 아니므로 ｢건축법 시행령｣ 별표 1에 별도 용도를 신설하지 않음

    * 현행 용도 유지 ⇒ 오피스텔 : 업무용 시설, 노인복지주택 : 노유자시설, 고시원 : 근린생활시설 또는 숙박시설

Q3. 오피스텔, 노인복지주택을 주택으로 분류하지 않는 이유는

□ 오피스텔, 노인복지주택은 일반적인 주택이 아닌 업무용 시설 또는 노유자시설로서 출발한 것이나,

 ㅇ 사실상 기능의 편리성 또는 노인복지 향상 차원에서 주택 기능을 하게 됨

□ 이를 ｢주택법｣상 주택으로 분류할 경우, 건설․관리․공급기준 등이 주택과 같은 수준으로 강화되어,

 ㅇ 공급이 위축되어 서민 주거안정을 저해할 우려가 있으며,

 ㅇ 1가구 2주택 논란 등도 우려되어 주택법상 주택에는 포함시키지 않음

Q4. 준주택이 도입되면 오히려 규제가 강화되어 공급이 위축되는 것은 아닌지

□ 준주택 제도는 인명과 관련된 안전기준을 강화하되,

 ㅇ 복리시설 기준은 대폭 완화하고 주택공급규칙 및 분양가상한제 적용을 배제하며,

 ㅇ 국민주택기금 지원 등을 통해 공급을 활성화하고자 하는 것이므로 공급이 위축될 우려는 없음

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